تهران امروز

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی کمیل نیوز، یکی از لازمه‌‌های تحقق عدالت اجتماعی، برخوردار بودن افراد یک جامعه از امکانات اولیه و برطرف شدن نیازهای ابتدایی‌شان است. این نیازها و حقوق اولیه را می‌توان در سرفصل‌‌های مختلف مانند امنیت، بهداشت و درمان، آب و غذای مناسب و سایر امکانات و خدمات ضروری و حیاتی مورد نیاز انسان دسته‌بندی کرد. یکی از این سرفصل‌ها نیز برخوردار بودن از یک سرپناه مناسب و مطمئن است که اصطلاحا از آن به مسکن تعبیر می‌شود.

به نوشته خبرنامه دانشجویان ایران،  بر همین اساس در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران (اصل۳۱) داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده‌ی ایرانی دانسته شده و دولت به عنوان بازوی اجرایی حاکمیت موظف می‌شود تا با رعایت اولویت برای نیازمندان، این اصل را به اجرا برساند. بنابراین در جمهوری اسلامی ایران حاکمیت برای تامین مسکن مسئول و موظف دانسته شده است. بدیهی است که برای اجرای یک اصل قانونی، باید زمینه‌های آن را فراهم آورد و موانع اجرای آن را از سر راه برداشت. در ادامه گفتگو فصلنامه دانشجویان مستقل را با فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن درباره مسائل روز مربوط به حوزه مسکن را می‌خوانید:

-درباره وظیفه دولت در حوزه مسکن دیدگاه‌های زیادی وجود دارد. شما نقش مطلوب دولت را در قبال مسکن چه می‌دانید؟ آیا دولت باید قیمت‌ مسکن را کنترل کند؟ ساخت مسکن را وظیفه دولت می‌دانید یا خیر؟ 

یکی از مناقشاتی که همیشه وجود دارد همین موضوع است؛ دیدگاهی که ساخت مسکن را وظیفه دولت می‌داند، طرفداران کمی دارد، نه اینکه دولت هیچ وظیفه‌ای در حوزه ساخت مسکن ندارد، می‌تواند داشته باشد. ولی به هر حال ساخت مسکن توسط دولت خیلی طرفدار ندارد. نکته‌ای که وجود دارد این است که ساماندهی بازار مسکن برای دولت اولویت مهم‌‌تری نسبت به ساخت مسکن‌ است. ساخت مسکن کار پرهزینه و سختی محسوب می‌شود که بدنه اجرایی و برنامه‌ریزی را به طور قابل توجهی به خودش معطوف می‌کند.

به همین دلیل دولت از وظایف اصلی‌اش در حوزه مسکن غافل می‌شود. ما این تجربه را در مسکن مهر داشتیم؛ با توجه به حجم فعالیت‌هایی که برای دولت به وجود آمد، دولت از سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در حوزه مسکن تا حدی غافل شد. ما وقتی مسکن مهر را نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که در همان مقطع جدی‌شدن فعالیت دولت، شهرداری تهران بدترین ضربه‌ها را با تراکم‌فروشی‌ها و تغییر کاربری‌ها به بافت تهران می‌زند؛ در حالی که وزارت راه و شهرسازی باید نظارت می‌کرد و از این مهم غفلت کرد.

به این دلیل که یک وزارتخانه در دولت نمی‌تواند اجرا، هدایت، سیاست‌گذاری و نظارت را باهم انجام دهد. ما باید نقش‌آفرینی دولت را اولویت‌بندی کنیم. بی‌گمان اگر دولت فرایند‌های قاعده‌گذاری [که وظیفه‌اش است] را انجام دهد نتیجه به مراتب موفقیت‌آمیزتر خواهد بود تا اینکه بخواهد درگیر اجرا شود.

در نهضت ملی مسکن نیز یک اشتباه استراتژیک وجود دارد موقعی که مسکن مهر در حال اجرا بود، در فاصله سال‌های ۸۷ تا ۹۲ حدود ۸۶۰ هزار واحد مسکن مهر عرضه شد، یعنی تقریبا سالی ۱۷۰ هزار واحد مسکونی. در همان زمان، بخش خصوصی سالانه برای حدود ۷۰۰ الی ۸۰۰ هزار واحد سرمایه‌گذاری می‌کرد و پروانه ساخت می‌گرفت. در مسکن روستایی نیز سالانه حدود ۲۰۰ هزار واحد ساخته می‌شد‌. این ارقام نشان می‌دهد که تقریبا سهم مسکن مهر در کل سبد مسکن کشور کمتر از ۲۰ درصد است. اما اتفاقی که الان دارد می‌افتد این است که در حالی که عدد مسکن شهری و روستایی ما از ۴۵۰ هزار واحد در سال بیشتر نمی‌شود، دولت دنبال این است که یک میلیون مسکن در سال بسازد! این به معنای نابودی کامل بازار و وابستگی تمام به دولت خواهد بود و روش اشتباهی است. پذیرفتن اینکه دولت سهم ۱۵ الی ۲۰ درصد باشد خیلی منطقی‌تر است تا اینکه ۷۰ درصد در دست دولت قرار گیرد. این نتیجه‌ای جز عاقبت مشابه خودروسازی و بسیاری از مسائل دیگر که در کشور پیش آمده نخواهد داشت.

-به نظر شما چگونه‌ می‌توان دلالی‌ها را در بازار مسکن کاهش داد؟ 

دلالی و سوداگری از پایه دو موضوع متفاوت هستند؛ دلالی و واسطه‌گری چیز بدی نیست، اما اگر دلالی تبدیل به سفته‌بازی و سوداگری شود نقش منفی پیدا می‌کند. چیزی که باید کنترل شود نیز همین سفته‌بازی و سوداگری است. اینکه از تبدیل دلال‌ها و واسطه‌ها به سفته‌باز و سوداگر جلوگیری شود خیلی مهم است. این فرایند چند مرحله دارد؛ نخست شفافیت اطلاعاتی است که حتما باید اتفاق بیفتد. دوم استفاده از ابزارهای مالیاتی است  و سوم هوشمندسازی بازار. ما الان در بستر اینترنت خیلی راحت می‌توانیم اپراتورهای مجازی مدیریت مسکن را حتی از طریق همان بخش خصوصی به وجود بیاوریم. بخشی هم البته به وجود آمده، اپلیکیشن برای مسکن دارد شکل می‌گیرد، اما بدون برنامه‌ریزی و قاعده و دوراندیشی. این خودش یک اشکال است و جلوتر که برویم مشاهده می‌کنیم، باید پلیس قضائی را وارد کار کنیم تا مشکلات پیش آمده، برطرف شود.

در حالی که الان می‌توانیم قوانین و ساختار مناسب شکل دهیم و بازار را به صورت واقعی هوشمند کنیم تا بتوانیم آن را کنترل کنیم. به نظر من این اقدامات نسبت به ساخت یک میلیون واحد مسکونی اولویت دارد. اگر این اقدامات عملی شود سوداگری‌ها را کاهش خواهد داد و بازار مسکن هم به سمت رونق پیش می‌رود. در کل مانع جدی رونق مسکن همین سفته‌بازی‌ها و سوداگری‌هاست.

-با توجه به شرایط موجود آیا ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم را قابل تحقق می‌دانید؟ 

ساخت سالانه یک میلیون مسکن را به دلایل مختلف قابل تحقق نمی‌دانم و دولت نه شرایطش را دارد و نه امکان مالی‌اش را و همچنین بدنه فعلی حاکم بر حوزه مسکن خیلی اهل این کار نیستند و ممکن است کار را خراب‌تر هم کنند. ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال توسط دولت را غیرعقلانی می‌دانم حتی اگر قادر به انجام آن باشد! اگر هم دولت قرار است ورودی داشته باشد باید برای گروه‌های هدف خاص و به صورت محدود و با سهم مشخص باشد. بهتر است که مردم خودشان بسازند؛ لزوما انبوه‌ساز هم وارد کار نشود، زمین به مردم واگذار شود برای ساخت مسکن. این فرایند بعد از انقلاب با شدت خیلی بیشتر انجام شد و قانون زمین‌شهری تحول بزرگی پدید آورد، اما در دهه هفتاد واگذاری زمین به مردم متوقف شد و آن‌هایی که می‌خواهند تحت عنوان خودمالکی مسکن برای خودشان بسازند امکانش را ندارند.

اگر این اتفاق دوباره بیفتد احتیاجی هم نیست که دولت وارد کار اجرایی ساخت مسکن شود. چون میزان رضایتمندی مردم از واحدهای مسکونی و پایداری سکونتی مردم در زمین‌های شهری که در دهه ۶۰ تحویل گرفته‌اند به مراتب بیشتر از پایداری سکونتی در مسکن مهر بوده است! یعنی شما اگر نگاه بکنید خیلی از خانواده‌ها همچنان بعد از چندین دهه در خانه‌هایی که خودشان در آن زمین‌ها ساخته‌اند سکونت دارند، در حالی که با وجود اینکه هنوز ده سال از مسکن مهر نگذشته، خیلی‌ها واحدهایشان را واگذار کرده‌اند و نقل مکان‌ کرده‌اند.

– یکی از مهم‌ترین پروژه‌های پسا انقلاب حوزه مسکن، مسکن مهر است که در دولت‌های نهم و دهم اجرا شد. نظر شما درباره تجربه مسکن مهر چیست؟ 

مسکن مهر از این جنبه که مسکن عمومی بود اهمیت دارد؛ به این معنا که تحت مدیریت دولت، برای گروه‌های هدف و با یک قیمت مشخص، مسکن اختصاص داده شود. در دنیا این مکانیزم به صورت مشارکتی است؛ مثلا ممکن است یک زمینی تغییر کاربری پیدا کرده باشد. زمین در اختیار سازنده قرار می‌گیرد و به‌ازای سهم زمین، از سازنده واحد مسکونی مطالبه می‌شود و سپس در اختیار گروه‌های هدف قرار می‌گیرد. یعنی فرایند ساخت به صورت مشارکتی انجام می‌شود. کشورهای شرق‌ آسیا و کشورهای اروپایی از این مکانیزم استفاده کرده‌اند. بدینگونه دولت وارد موضوعات اجرایی نمی‌شود و کیفیت نیز بالاتر خواهد بود.

مسکن مهر یک مساله اساسی و جدی داشت که شاید بتوان گفت سایر مشکلات نیز تحت تاثیر آن بود. این مساله، تغییر یک “را” در مصوبه دولت بود! دولت انتظار داشت که وزارت راه و شهرسازی زمین‌هایش “را” به صورت رایگان عرضه بکند، اما آنچه که این وزارتخانه اجرا کرد این بود که زمین‌های رایگانش “را” عرضه کرد! این تفاوت باعث شد به جای عرضه رایگان زمین‌های مرغوب، زمین‌های بی‌ارزش به مسکن مهر اختصاص پیدا کرد و بعد از اینکه با سرمایه‌گذاری مردم این زمین‌ها توسعه پیدا کرد، وزارتخانه گفت پول همین زمین‌ها را نیز به من بدهید. این بزرگترین مشکل بود. البته مسائل دیگری مثل تراکم جمعیتی و ساختمانی هم وجود داشت، در بحث شهرسازی نواقصی وجود داشت، اما مساله اصلی همین بود. و لازم به ذکر است که در نهضت ملی مسکن نیز همین اتفاق دارد می‌افتد؛ وزارت راه و شهرسازی زمین‌های بی‌ارزشش را واگذار می‌کند.